Cách đánh giá vị trí dự án bất động sản

Tọa độ và ranh khu vực

Xác định dự án thực sự nằm ở đâu, thuộc phường/xã nào, giáp khu nào, lối vào chính ở đâu và ranh dự án có rõ không.

• Địa chỉ thực tế có khớp truyền thông không?
• Lối vào chính nằm ở đường nào?
• Dự án giáp khu dân cư, đất trống hay hạ tầng nào?

Thời gian di chuyển thật

Khoảng cách ngắn không đủ. Cần kiểm tra thời gian đi lại vào giờ cao điểm, ngày thường, cuối tuần và theo phương tiện thực tế.

• Đi làm mất bao lâu?
• Đường nào thường kẹt?
• Có phương án thay thế khi tuyến chính ùn tắc không?

Hạ tầng hiện hữu

Đây là lớp đã có thật: đường, cầu, nút giao, giao thông công cộng, thoát nước, điện, nước, viễn thông và tiện ích vận hành.

• Đường vào đã hoàn thiện chưa?
• Khu vực có ngập hoặc kẹt xe không?
• Hạ tầng kỹ thuật quanh dự án đã ổn định chưa?

Hạ tầng tương lai

Hạ tầng tương lai có thể tạo giá trị, nhưng cần phân biệt ý tưởng, quy hoạch, chủ trương, dự án đã phê duyệt, đang thi công và đã vận hành.

• Hạ tầng đó đang ở bước nào?
• Thời điểm hoàn thành có chắc không?
• Giá bán đã phản ánh kỳ vọng này quá nhiều chưa?

Tiện ích sống thật

Người mua ở cần trường học, bệnh viện, chợ, siêu thị, công viên, dịch vụ hằng ngày và không gian sinh hoạt quanh nhà.

• Tiện ích có đi bộ được không?
• Tiện ích có đang vận hành thật không?
• Nhu cầu hằng ngày có phải đi quá xa không?

Dân cư và việc làm

Một khu vực có dân cư, việc làm và dịch vụ thực thường có thanh khoản tốt hơn khu chỉ dựa vào kỳ vọng tương lai.

• Khu vực đã có cộng đồng cư dân chưa?
• Có khu công nghiệp, văn phòng, trường học, bệnh viện lớn gần đó không?
• Nhu cầu thuê hoặc mua lại có thật không?

Rủi ro môi trường và quy hoạch

Vị trí cần được kiểm tra cả mặt bất lợi: ngập, tiếng ồn, ô nhiễm, mùi, đường điện, nghĩa trang, quy hoạch treo, hạ tầng gây xáo trộn.

• Khu vực có lịch sử ngập không?
• Có nguồn ồn/mùi/ô nhiễm gần dự án không?
• Quy hoạch quanh dự án có điểm chưa rõ không?

Vị trí có xứng với giá không?

Sau cùng, vị trí phải được đặt lại trong giá bán, pháp lý, tiến độ, chủ đầu tư, sản phẩm và mục tiêu mua.

• Giá đã tính trước hạ tầng tương lai quá nhiều chưa?
• Vị trí có phù hợp nhu cầu thật không?
• Có dự án khác cùng khu vực đáng so sánh hơn không?

Đi học có thuận tiện và ổn định không?

Kiểm tra khoảng cách, thời gian đưa đón, loại trường, tuyến đường, mật độ giao thông và lựa chọn thay thế nếu trường trong dự án chưa vận hành.

Bệnh viện, phòng khám, nhà thuốc có gần không?

Đây là nhóm tiện ích quan trọng với gia đình có trẻ nhỏ, người lớn tuổi hoặc người cần chăm sóc sức khỏe thường xuyên.

Mua sắm hằng ngày có dễ không?

Chợ, siêu thị, cửa hàng tiện lợi, dịch vụ ăn uống và ngân hàng giúp khu vực sống thật hơn, không chỉ là khu ở mới.

Có không gian xanh và chỗ sinh hoạt cộng đồng không?

Không gian công cộng ảnh hưởng trực tiếp đến chất lượng sống, đặc biệt với gia đình ở lâu dài.

Khu vực đã có nhịp sống chưa?

Quan sát vào buổi sáng, chiều, tối và cuối tuần để biết khu vực thật sự đông dân, có dịch vụ và có an toàn hay không.

Gần nguồn nhu cầu thuê hoặc mua lại không?

Khu công nghiệp, văn phòng, trường đại học, bệnh viện, trung tâm thương mại có thể tạo nhu cầu ở thật và cho thuê.